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百亿“接盘侠”:万科业务变革为中小股东撑腰

2015-07-29 14:04:49来源:每日经济新闻0人评论 分享
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摘要:近一个月,股指不断走低,不少地产股跑输大盘,不仅有数十家公司紧急停牌避险,而且还有公司跌幅一度逼近70%。这般惊心动魄的下跌,万科A(000002,SZ)成为目前成交量和流动性最好的地产股之一。除了5、6月以来的业绩支撑,这还与万科管理层高调护盘有关。7月6日,股市一片绿,万科高调宣布了百亿回购计划,利好消息及时阻止下降趋势。

    近一个月,股指不断走低,不少地产股跑输大盘,不仅有数十家公司紧急停牌避险,而且还有公司跌幅一度逼近70%。这般惊心动魄的下跌,万科A(000002,SZ)成为目前成交量和流动性最好的地产股之一。除了5、6月以来的业绩支撑,这还与万科管理层高调护盘有关。7月6日,股市一片绿,万科高调宣布了百亿回购计划,利好消息及时阻止下降趋势。

    是什么令万科在下跌时耗费巨资回购护盘?万科董事会秘书谭华杰表示,管理层希望保护中小股东利益,而且对公司未来业绩有信心。保护中小股东利益的理由不难理解,可是信心从哪来?

  大手笔护盘

  2014年初,楼市遇冷,万科股价再次走入谷底。万科总裁郁亮以2013年薪金700万元增持自家股票。这一举动,使得万科股票第二日高开高走,并拉动地产板块全线飘红。万保招金等龙头股的股价已接近净资产,市盈率跌至5倍以下,在弱市中,管理层增持无疑稳定了市场长期投资的信心。

  此外,万科每年的分红派息比例均处于A股市场前列。比如,2014年3月,股价低点时,万科提出每10股派送4.1元,同比增长127.8%。

  这次,万科提出百亿回购计划,虽然尚未经股东大会审议通过,但从7月6日至今,已将股票从7月3日收盘价13.7元/股拉至7月15日收盘价14.7元/股。

  燕曦基金总经理李经纬分析称,这些利好消息,使得万科13.7元/股注定成为阶段性低点。

  与去年郁亮出面稳定市场信心不同,此次万科股价已经历一波涨幅,13.7元/股的回购价几乎是郁亮去年约7元/股买入的一倍,而且耗资更多,方案通过后,今年内只要股价低于13.7元/股,即实施回购程序,上限为100亿元。

  可是,房地产行业利润率走低已成不争事实,万科回购的信心从哪儿来?答案似乎越来越清晰:一是跑赢业内,二是转型,成为多上市平台的控股集团。

  三招提高短期业绩

  如何跑赢业内?万科有三招。

  第一招,推货时紧盯市场,平衡量价关系,用全盘布局抵消个别项目风险。“3·30新政”后,深圳楼市火爆,交易价格屡创新高。万科踩在行情高位,6月6日,推出位于南山的万科云城商务公寓项目。这距离股市大跌、深圳楼市短期看涨情绪改变,仅剩一周多的时间。

  开盘当日,该项目成交均价5.5万元/平方米,销售量达到95%。虽然没有诞生“日光盘”,但单日收金20亿元已足够锁定利润。这样的量价比,使得剩余房源的推货节奏变得灵活,不论价格涨跌,已是稳赚不赔。5.5万元的单价并不便宜,同期,位置更接近市中心的深圳华润城住宅项目均价仅6万元。

  市场不好的时候,万科有另一套打法。以去年上半年的广州市场为例,由于竞争激烈,万科对部分项目进行调价,加快去化。虽然单个项目利润率下降,但确如世联行董事长陈劲松所说,对所有大公司而言,个别项目的降价、利润率的下降,都将在整个盘子中得到平衡,布局合理者能够在市场波动中熨平风险。

  第二招,不再谈规模,只看回款率,储备大量现金以备不时之需。只有回款才是真正的销售,万科总裁郁亮曾指出。

  万科的回款率一直稳定在90%以上,去年,更是达到惊人的97%。同期,如保利、碧桂园等一线房企的回款率则在80%到90%之间。

  高回款率极大地充实了万科的现金流,去年底,万科净负债率仅5.4%,在手货币现金627亿元。正是现金充足、财务稳健,万科才有底气在股市大跌时提出百亿回购计划。

  第三招,在一级市场审慎拿地,多拓展二级市场渠道。

  一方面市场单边上涨趋势结束,另一方面郁亮认为相较住宅市场而言,土地市场未得到充分调整,因此去年万科的拿地量已接近2008年低点。

  但事实上,万科开发的项目不全部来自一级市场。比如北京的御府77项目,即万科从凯德旗下子公司手中,以6.9亿元收购90%股权得来。

  今年以来,万科与万达的合作,更是增加了万科的土地储备。郁亮在股东大会上表示,万科储备地块足够2~3年开发,如果算上与万达合作获得的地块,万科的拿地节奏将更为从容。

  “失控”后的生态圈

  除了跑赢业内,万科还有将整个行业拉出悲观氛围的意图。

  资本市场给地产类公司的估值逐年走低,和整个行业步入白银时代不无关系。不过,白银亦是贵金属,万科有另一番解读。

  做了多个国家房价走势的海量研究后,万科给出市场信心:中国楼市仍在安全线之内。未来十年,万科最主要的业务还是住宅。除此之外,万科还在渗入产业地产、商业地产等领域。

  为何加载新业务?谭华杰称,核心客户在变,未来最需要不动产的是各种创业的个人、团队和小企业。以上述热销楼盘为例,除了踩对市场销售节点外,该项目背后的产业新城是重要卖点之一。

  在产业地产上,万科还选择了物流地产项目,这正符合万科选择新业务的两个逻辑。谭华杰表示,一是符合移动互联网趋势,二是体现万科竞争优势,如较低的融资成本。据万科方面介绍,目前已在武汉、贵阳有项目布局。“国内标准普通仓储供应紧缺,以今年上半年深圳为例,由于需求增加,而市场没有新增供应,因此不少业主申请将保税仓变成正常的非保税仓,以满足电商需求”,仲量联行工业地产部董事古振鹏表示。

  万科还将旧业务升级,如把物业公司推向市场。目前,万科物业管理已达到1亿多平方米,与彩生活上市之初的规模不相上下,该板块将成为万科变身万亿市值、多上市平台控股集团的重要基石。

  据记者观察,由于收购成本高企,万科物业采取了包括睿服务、品牌全委、股权合作在内的多种扩张方式,所接洽的对象大多为国企房地产公司的成熟社区项目,与万科在售楼盘不存在竞争。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为,与其他同类企业相比,万科物业上市,最大的优势在于服务质量以及较为实在的现金流。

  基于城市配套服务商定位,万科围绕社区衍生出了多种业务可能性,为这些提供支持的,是郁亮设计的一套不断迭代的组织系统。崇尚“失控”的郁亮不断解构原有形式,积极打造生态圈,并推进组织扁平化发展。一方面,在项目层面成立事业合伙人,打破部门间隔,另一方面,提出小草计划,支持员工围绕万科的产业链进行创业。


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