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楼市1年来累计调控超200次 连续4年国庆出重磅政策

2017-10-08 09:27:05来源:证券时报人评论  分享
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摘要:统计数据显示,截至今年9月30日,一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

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明月几时有?把酒问青天,不知天上宫阙,今夕是何年?

今年中秋节恰逢十一长假,啃一口月饼之余,我们来细数一下去年10月份至今的调控政策,看有没有错过什么惊喜?

一数吓一跳,记者嘴里的月饼硬是掉了一块。统计数据显示,截至今年9月30日,一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

结果是啥?一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨,一些一二线城市成交量下滑,与此同时,三四线房价接棒上涨,但成交开始萎缩。

很多人说,市场和政策就像一对双胞胎,形影不离。我们希望明年中秋再次举头望月之时,市场和调控可以相安无事,不用像李白同学那样伤感——“举杯邀明月,对饮成三人”!

一年来累计调控超200次

9月底,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策。

与前几轮楼市调控不同的是,在限价、限贷、限购之外,限售成为此轮楼市调控的新方向。

从政策内容来看,从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”,再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。

链家研究院数据显示,截至9月30日,全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

过去四年:两年松绑VS两年收紧

自2014年的“9·30新政”算起,我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通过下调首付比例和贷款利率,对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日,央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外,还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。

2016年9月30日,以北京为代表的热点城市相继出台政策,开启新一轮楼市调控。一年来,几十个城市密集发力,持续加码调控力度。

今年9月底以来,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策。

2007年和2010年,9月末也推出调控措施。近十年来,针对楼市波动起伏变化,我国一度出台各项调控政策,其中既有刺激,又有打压,并已成为影响市场走势的关键因素。

一线城市房价降温了吗?

在多项政策叠加下,热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制。

截至今年8月份,热点一二线房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄。

国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%。

今年国庆节期间,记者走访了深圳福田区多家地产中介后获悉,今年国庆期间到店看房的客户数量和去年并没有特别明显的下滑,但购房意愿更加谨慎。

一位地产中介工作人员回忆,去年9月底,福田某小区一位业主当时挂牌价348万,买家砍价3万价格没谈拢,结果10月4日,深圳限购升级,买家选择观望,那位卖家最终300万多一点就卖了。从此之后,他所在片区的二手房价格和成交均进入冰冻期。

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值得注意的是,一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”;深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

中原地产数据显示,北京二手房价格已经连续4个月领跌全国,从4月以来累计跌幅达4.3%。8月二手房成交量仅7712套,连续3个月在万套以下。

三四线城市火热去库存

与此同时,各线城市房价走势明显分化。一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。

8月份,三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。

值得关注的是,随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”,北三县房价剧烈调整,8月份大厂房价较6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看,常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。

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不过,CRIC监测数据显示,重点三四线城市成交萎缩,同、环比跌幅分别达45%和31%。

克而瑞认为,四季度,三四线城市成交将整体下滑。从三季度的成交情况来看,三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外,前期市场过于乐观导致供应加大,随着成交量的持续走低,部分三四线城市已出现库存高企,供过于求的局面,未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

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房贷最伤荷包:贷百万月供多600!

除了楼市成交价格和数量的变化外,房贷市场也有了显著变化。

今年以来,金融去杠杆全面升级,严密防范系统性金融风险,严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。

M2增速逐级回落,货币派生效应明显减弱,房贷资金显著波及。截至8月末,M2同比增速降至8.9%,较2016年初14%高点减少5.1个百分点。

就房地产市场而言,除了严格执行“限贷”政策外,最明显的变化莫过于两个方面:

一、严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳,暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷,以防信贷资金违规流入房地产市场;

二、首套房贷利率普遍上浮,多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以北京为例,首套房贷最低利率为基准利率上浮5%,多家股份制银行更是上浮10%。

以深圳地区为例,2016年10月初,深圳中工建农四大银行的首套房贷利率折扣为9折,即4.41%;而最新的数据显示,四大银行首套房贷利率均上浮10%,即5.39%。

与2016年10月初相比,以目前的首套房贷利率贷款100万,采用等额本息还款方式,每个月需多交月供595元,总利息多支出21.4万元。

不仅仅需要多支付房贷,房贷审批周期也大大拉长。

深圳福田八卦岭片区一位地产中介工作人员介绍,该片区一些楼盘的学位还可以,价格在福田属于价格洼地,刚需客户的支撑成交下降不是特别明显,但是银行房贷收紧带来的影响较大,如果是换房客户的首付要5成,而且放款周期长,以前2个月一般都能收到全款,如今差不多只能收到首期款。

但是,从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内。

以此来看,房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重,反倒也带动了短期贷款比重的上升,而同期的社会消费增速又没有显著增长,房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

长效机制:何时不用再调控?

经过不断演化,楼市调控方向在今年3月17日出现转折点,由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂,仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药,直至今年4月前后,各地完成阶段性调控,楼市才慢慢趋稳。

在业界看来,楼市变化的转折点正是北京的“3·17”调控。在长效机制里,最被看好的是购租并举。

7月17日,广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”;随后,九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,12个试点城市陆续发布相关试点方案。

业内普遍认为,购租并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面,让承租人租得安心。

调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。8月,国土资源部和住房城乡建设部,确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

9月13日,深圳市房屋租赁运营管理有限公司举行揭牌仪式。资料显示,深圳市房屋租赁运营管理有限公司由深圳人才安居集团全资控股,于9月12日注册成立,注册资本金10亿元,聚焦住房租赁、商业运营和物业管理三大核心业务,作为市委市政府推动发展住房租赁市场的主要抓手,将致力于打造一流的专业化、规模化、规范化的住房租赁平台,同时管理运营人才安居集团的政策性住房及配套商业资产。

业内人士认为,作为新兴的细分领域,长租公寓丰富了住房租赁市场产品线,成为新就业群体实现住有所居的有效途径。

了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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