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开发商到底捂了多少地?刚刚 国土部给出了答案!

2018-01-03 08:56:29来源:楼市参考0人评论 分享
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摘要:这些年,开发商到底捂了多少地?为什么政府公报中每年的住宅用地供应都在增加,但很多城市仍然无房可卖?

这些年,开发商到底捂了多少地?

为什么政府公报中每年的住宅用地供应都在增加,但很多城市仍然无房可卖?

我们想知道答案,其实,政府也想知道答案。

在2017年9月份时,国土资源部印发了《关于开展住宅用地出让合同执行情况检查的通知》,组织全国71个重点城市开展了住宅用地出让合同执行情况检查。

由各省(区、市)及新疆生产建设兵团国土资源主管部门报送数据,随后地方结合当地房地产市场形势,将检查范围增加了40个地价房价上涨较快的城市,合计有111个城市、50000多宗住宅用地开展了住宅用地出让合同执行情况检查。

这次大排查,历时3个月,在去年的12月29日,国土部终于公布了此次检查工作的情况汇总。

检查结果显示,从2013年1月1日以来出让的住宅用地52285宗、面积170404.7公顷,合同正常履约比例为81.8%。

为什么会出现高达20%的违约率(即出让的土地中,有20%没有开发)呢?

国土部则表示,此次检查发现,影响住宅用地出让合同执行的因素,除了个别合同约定不合理及不可控因素外,

主要是受让方资金短缺或利益驱动、规划调整、出让方没有按约交付土地,以及行政审批环节多、周期长。

这段话又向我们透露了另一个重要线索,没能按时开发的最主要原因出现开发商身上,即要么因资金短缺,要么因利益驱动。

那么,什么是利益驱动呢?

其实,逻辑很简单,

在楼市低迷时,开发商选择延迟开工竣工的方式,来减少低价入市的风险。

而在楼市火爆时,开发商则预期未来楼市走高,便将项目拖延入市,谋求后期以更高的价格出售资产,来获取更高的利润。

即是说,在房地产现有的商业逻辑下,行情无论好与坏,开发商都有利益和动力去“捂地”。

至于“资金短缺”,与其说是原因,倒不如说是开发商们的托词。

他们可以这样说,我们却不能这么信。

现在的开发商,尤其是100强,早已是地产界的老油条了,怎么可能犯低级错误(资金没有落实的情况下,便贸然买地或收购),但是他们却能用这样的托辞来应对上面的压力。

“捂地”的一大后果,也是显而易见的,市场房源实际供给大幅减少(政府增加土地供应的努力打了水票),导致一些热点城市的供需矛盾更加尖锐,使得房价进一步走高。

下面这张图就很能说明这一点,供应量本就持续性下降,而实际的市场房源供应量,又只有其80%,所以,“缺货”就成了常态。

而在另一方面,在杠杆的刺激性,需求被源源不断的制造了出来,但供给却不见增长,稍有点经济学常识的人,怕是都能得出正确结论:房价暴涨;

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(图表来源:克而瑞)

▌“捂地游戏”,还能玩下去么?

在房地产传统的商业逻辑中,开发商们的这套“捂地游戏”可谓是屡试不爽,而且通过跨周期式操作,也大都赚的盆满锅满。

这套“赚钱”逻辑,在未来怕是要失灵了,因为,房地产的盈利模式变了。

借用最新的话术讲,我国的房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题,房子够了,但好房子少;

而另一方面,人们对房子功能定位的不断提升和变化,人们对房子赋予了更多精神层面的东西,这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。

这就意味着,房子作为大宗资产的定价逻辑将会发生根本性变化,日后的房子值不值钱,取决于房子在哪、它能拿来做什么、房东或物业赋予了它哪些附加价值,而不是什么城市或区域的房价都能鸡犬升天。

差异化、分化,这也恰是一个成熟市场应该有的表现。

比如,内地的另一个日渐完善和成熟的资本市场 —— A股,在2017年最大的变化就是港股化,即两极分化。

从下图可以看出,截至2017年12月20日,A股中,500亿市值以上的公司股价平均上涨30%以上;

但另一方面,接近80%的个股下跌,其中跌幅超过20%的个股占50%,跌幅超过30%的个股占30%。

典型的两极分化,而“强者恒强、弱则越弱”的背后,恰是资产价值的彰显。

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(图表来源:格隆汇)

所以,A股的今天就是楼市的明天。

那些仍抱“靠捂地盖房子都能赚钱”思维的开发商,早晚要栽大跟头;

那些以为随便买个房子都能躺着升值的购房者们,也早晚变成欲哭无泪的接盘侠。

未来,价格分化才是楼市的主旋律。

然而,就在分化的大背景下,开发商们又重新跳回了火坑。

▌开发商们重回火坑

由于受这两年的大好行情及巨头的示范效应,开发商们又开始了卯足劲儿的拿地。

据中国指数研究院的监测数据显示,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;

而事实上,2万多亿的土地款中,更多的是砸向了三四线城市。

在2017年,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%,而一、二线城市拿地面积则同比增长63.0%、46.7%,低于平均线。

然而,三四线却是一个大坑。

从今年1-11月的数据来看,三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去,购房者逐渐回归理性,加上部分城市土地储备过量,未来极有可能库存高企,市场逐步步入了“去库存——市场高热——土地储备过量——去库存”的恶性循环。

其实,2017年三、四线城市市场热度普遍较高的原因,也很容易理解。

即由于调控政策的溢出效应、货币化补偿政策等,导致房价快速上涨的热度向一些没有概念,没有基础,房子供应量很大的三四线城市蔓延,甚至五线小县城都出现了抢房子的现象。

但这种增长,是不具备可持续性的,也不符合市场商业逻辑。

一旦政策基调生变,投资、投机性需求难以为继,这些城市的楼市将重回冷宫,房价面临较大的下调风险;

而现在基本上可以肯定的一点是,2015年底“930新政救市”一幕不会再重演了。

▌小结:好了伤疤忘了疼

在钱的驱动下,无论是开发商,还是购房者,其实,都是健忘的。

三四线这个火坑,他们已经跳进去过一次了。

那是在2010年前后,三四线城市曾是开发商的大爱。

彼时房地产市场大热,一二线城市受到严格的调控,开发商认为三四线城市会是新的市场,纷纷投身而进。

结果呢,三四线城市项目较低的毛利率使房企们痛苦不堪。

可如今,在华南“二虎”的光环下,房企和投资客们早就忘了那波争相回归一二线的大撤退。

了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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